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In ogni atto di compravendita il venditore deve dichiarare, consapevole delle sanzioni penali nel caso di dichiarazioni mendaci, che l'immobile che sta vendendo è conforme urbanisticamente e catastalmente.
Un immobile è conforme urbanisticamente quando:
- è stato realizzato con e nel rispetto delle dovute autorizzazioni
- eventuali interventi edilizi succedutesi nel tempo sono stati autorizzati
- gli impianti presenti, in relazione all'epoca di esecuzione, sono o non sono muniti di certificazioni
- la destinazione d'uso è quella autorizzata
- non sono presenti abusi edilizi
Un immobile è conforme catastalmente quando:
- le rappresentazioni grafiche catastali coincidono con lo stato dei luoghi
- l’intestazione è coerente con i titoli di proprietà e con i soggetti
- la consistenza, la toponomastica, la categoria, la classe e la rendita sono pertinenti
La conformità Urbanistica e Catastale è un requisito fondamentale affinché un immobile possa essere commercializzato.
All’atto di compravendita il Notaio farà dichiarare al venditore che il bene che cede è conforme urbanisticamente e catastalmente. Nel caso di dichiarazione non veritiera l’Atto potrà essere annullato e le parti potranno ritrovarsi coinvolte in complessi contenziosi con risvolti anche penali.
L' acquirente potrà rivalersi sul venditore, fino all'annullamento dell'atto, qualora, anche a distanza di anni, emergessero difformità e/o irregolarità all’interno dell’immobile.
Il venditore per dichiarare con certezza la conformità del proprio immobile è opportuno che si affidi ad un tecnico di fiducia (Architetto, Geometra o Ingegnere). Il tecnico predisporrà una Relazione Tecnica di Compravendita da consegnare al Notaio e nella quale descriverà l’immobile oggetto di scambio certificandone la conformità urbanistica e catastale.
Anche l’acquirente può incaricare un proprio tecnico per verificare la conformità dell’immobile e farsi assistere nell'acquisto.
Una completa Relazione Tecnica di Compravendita attestante la Conformità Urbanistica e Catastale si deve comporre di:
- raccolta di tutta la documentazione urbanistica e catastale, compresi i titoli di proprietà, in possesso dei venditori
- ricerca e acquisizione presso gli uffici urbanistici comunali delle pratiche urbanistiche e edilizie dell'immobile (permessi a costruire, abitabilità, concessioni, condoni, sanatorie, DIA, SCIA, ecc.)
- ricerca e acquisizione presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio delle pratiche catastali (planimetrie, mappe, visure, elaborati, ecc.)
- studio e analisi delle pratiche acquisite
- sopralluoghi presso l'immobile per verificare lo stato dei luoghi con le autorizzazioni rilasciate e la documentazione raccolta
- redazione della Relazione Tecnica di Compravendita completa di asseverazione del professionista e di copia degli estratti documentali.
Durante una compravendita affidarsi ad un tecnico abilitato e specializzato in urbanistica riduce notevolmente il rischio d’incorrere in trasferimenti d'immobili non regolari, perciò privi di valore commerciale. Riduce la possibilità di contenziosi legali e di commettere l’errore di rilasciare false dichiarazioni davanti a un pubblico ufficiale.
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Studio Tecnico TC Architettura
Dott. Tiberio Corsinovi
specialista immobiliare
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