Vuoi vendere Casa? Ecco tutto ciò che devi sapere!
Nella vita di una persona, di una famiglia, vi sono momenti significativi con forti ripercussioni emotive ed economiche: fidanzamenti, convivenze, matrimoni, la nascita di un figlio, trasferimenti, e chi più ne ha più ne metta. L’acquisto o la vendita della casa è un evento importante e complesso, merita cautela e accortezza. Vendere casa, o acquistarla, non è un passaggio semplice; oltre a tanti aspetti umani che invadono ogni venditore e acquirente, vi sono molteplici aspetti tecnici, burocratici e fiscali di cui bisogna tener conto quando vogliamo vendere o comprare.
La Stima del valore di mercato della tua Casa:
Per riuscire a vendere un immobile occorre capire quanto vale economicamente; il prezzo al quale vendere. Spesso le persone danno al legame affettivo verso la propria casa una valutazione economica che rischia di non trovare riscontro sul mercato immobiliare. Un legame affettivo troppo forte può portare ad una messa in vendita ad un prezzo elevato che terrà lontano gli acquirenti. Viceversa un legame debole può portare ad una vendita della propria casa ad un prezzo più basso del valore reale con la conseguenza di non trarre il massimo del profitto. Per dare un giusto prezzo alle abitazioni è opportuno affidarsi ad esperti valutatori che in base agli andamenti di mercato, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile ed altri numerosi fattori tecnico estimativi, formulano il prezzo corretto al quale vendere. Una corretta valutazione del bene consente di poter individuare l’acquirente in tempi brevi senza rischiare di svenderlo. Richiedi allo Studio Tecnico TC Architettura la valutazione del tuo immobile!
La pubblicità della vendita della tua Casa e l’Attestato di Prestazione Energetica, APE:
Individuato il prezzo più congruo al quale vendere Casa occorre pubblicizzare la vendita in modo efficace e serio. Lo scopo è quello di poter individuare il maggior numero di acquirenti senza diffondere annunci non rispondenti o non conformi che allontanerebbero gli interessati. Gli annunci devono descrivere le effettive caratteristiche dell’immobile con particolare attenzione agli elementi con rilevante valore di mercato. Per pubblicizzare un bene il privato può farlo autonomamente sui principali canali di vendita (annunci, internet, cartelli ecc.) o rivolgendosi ad un’Agenzia Immobiliare che si occuperà di individuare per voi gli acquirenti. In tal caso è bene scegliere una buona e seria Agenzia. Importante da ricordare è che quando viene pubblicato un annuncio immobiliare, di qualsiasi tipologia, sia che lo pubblichi l’Agenzia sia che lo pubblichi autonomamente il proprietario, occorre dotare l’immobile di Attestato di Prestazione Energetica (APE) trascrivendo nell'annuncio la classe Energetica. Chi pubblica annunci sprovvisti di APE rischia di incorrere in pesanti sanzioni. L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio dal 2015 e contiene tutte le informazioni utili per comprendere il consumo energetico di un immobile.
Visita le pagine internet dello Studio Tecnico TC Architettura per ottenere l’APE della tua Casa!
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La trattativa e la Relazione Tecnica:
Se l'immobile è correttamente pubblicizzato, al corretto prezzo, dotato di Attestato di Prestazione Energetica e ben descritto inizieranno a pervenire richieste per visitarlo. Se avete dato mandato ad una buona agenzia sarà lei che vi contatterà portandovi gli acquirenti. Durante le visite è bene mostrare il bene nella sua interezza e fornire tutte le informazioni che vi verranno richieste. I potenziali acquirenti vorranno sapere tantissimo di ciò che state vendendo. Vi rivolgeranno le domande più disparate; dal voler sapere se il condominio è rumoroso, da che parte batte il sole, dove poter parcheggiare la bici, ecc. Non mancheranno domande più mirate e tecniche del tipo: costi di esercizio, conformità urbanistiche e catastali, agibilità, stato di manutenzione, conformità degli impianti ecc. Per non perdere l’acquirente è importante saper rispondere a certe domande correttamente e prontamente. Per far ciò sarebbe opportuno farsi redigere da un Tecnico la Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale (che come vedremo dovrà essere fornita obbligatoriamente al momento della vendita dinnanzi al Notaio) già dalle prime fasi di messa in vendita dell’immobile. Così potremo già a inizio trattative fornire agli interessati tutti i dati urbanistici, catastali, tecnici e impiantistici dell’immobile incoraggiando l’acquisto.Visita le pagine dello Studio Tecnico TC Architettura per ottenere la Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale della tua Casa!
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correttamente la vendita del tuo un immobile!
Il Compromesso e la Relazione Tecnica:
Quando il potenziale acquirente è convinto di essere interessato all'immobile, terminato di trattare il prezzo, è opportuno procedere con la stipula di un contratto preliminare di compravendita. Si tratta del principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare si impegnano, per iscritto. Le parti si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Ciò significa che le parti del contratto, e più precisamente il promittente venditore, proprietario dell’immobile che intende alienarlo, e il promittente acquirente, che intende quindi acquistare, assumono l’impegno o l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale avverrà l’effettivo trasferimento di proprietà.
Nel contratto preliminare devono essere contenuti
tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo quali; il consenso delle parti che
abbiano la capacità di agire, la forma scritta, la
esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell’indirizzo,
delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire (appartamento,
villino, ecc., numero e natura dei vani, dati catastali, allegazione di
planimetrie, attestato di prestazione energetica), e il prezzo della
vendita. In mancanza di tali elementi minimi (consenso delle parti, forma
scritta, determinazione dell’oggetto e del prezzo della vendita) il contratto
non sarà valido. In questa fase sarebbe opportuno avere già predisposta la
Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale in modo che vi sia già
presente un'esauriente descrizione del bene e delle caratteristiche tecnico,
urbanistiche e catastali. E’ importante sottolineare che più il preliminare
sarà completo e specifico, meno dubbi potranno esserci in sede di stipula del
contratto definitivo.
Inoltre nessun bene non conforme è commerciabile, quindi è bene verificare mediante un tecnico se l'immobile oggetto di vendita è conforme dal punto di vista urbanistico e catastale. Qualora non lo fosse è possibile adottare varie misure per sanare la situazione. Trattasi di Sanatorie, correzioni catastali, istanze ecc. Procedure che richiedono tempo e che, se non affrontate prima di individuare l'acquirente, potrebbero vanificare il potenziale affare! Ecco uno dei motivi per procedere fin da subito con la Relazione Tecnica di Compravendita! Visita le pagine dello Studio Tecnico TC Architettura per ottenere la Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale della tua Casa!
Tornando al contratto preliminare esso ottiene maggior rilievo se verrà trascritto nei registri immobiliari. Perché possa trascriversi un contratto preliminare è necessario che esso sia redatto da un Notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Una volta trascritto il preliminare, qualsiasi altra operazione trascritta successivamente che riguardi l’immobile in questione non avrà effetto nei confronti del promittente acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, ecc. Inoltre la trascrizione ha un effetto “prenotativo”, vale a dire che, quando si otterrà il trasferimento definitivo, anche per via giudiziale, gli effetti del trasferimento retroagiranno sostanzialmente alla data di trascrizione del preliminare.
Richiedi allo Studio Tecnico TC Architettura una consulenza per poter seguire correttamente correttamente il compromesso relativo alla vendita del tuo un immobile!Il Contratto Definitivo di Compravendita o Rogito
Il contratto definitivo di compravendita immobiliare è quel contratto, da stipularsi obbligatoriamente in forma scritta, con il quale venditore e acquirente, trasferiscono la proprietà dell’immobile. Il venditore si obbliga a consegnare il bene, garantendo che lo stesso sia immune da vizi, conforme a quanto concordato e garantendo contro l'evizione (ossia che sul bene non ci sono diritti di terzi o che i terzi possono vantare), mentre il compratore si obbliga a pagare il prezzo. Diversamente dal contratto preliminare di compravendita, con il contratto definitivo si attua, il trasferimento della proprietà: ciò significa che nel momento stesso in cui le parti sottoscrivono il contratto, si attua immediatamente e senza ulteriori formalità il passaggio della proprietà del bene immobile dal venditore al compratore e ciò, attenzione, anche se non è stato pagato il prezzo o consegnato il bene.
Garanzia per i vizi: il venditore è tenuto a garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo
rendano inidoneo all'uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile
il valore. E’ una garanzia di fondamentale importanza perché grazie a essa il
compratore che riscontri, dopo la vendita, che l’immobile è affetto da vizi o
difetti, ha la possibilità di agire contro il venditore per avere giustizia.
Non tutti i vizi però possono formare oggetto di garanzia: deve trattarsi in
primo luogo di vizi occulti, ovverosia di vizi che, esistendo prima della
vendita, non erano conosciuti dal compratore; se i vizi però erano facilmente
riconoscibili la garanzia non è dovuta, salvo che il venditore abbia dichiarato
che il bene era esente da vizi. Deve trattarsi poi di vizi che rendano
l’immobile inidoneo all'uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo
apprezzabile il valore. Tra i vizi si giunge velocemente a comprendere che requisito
fondamentale per la commercializzazione di un bene immobile è la sua conformità Urbanistica
e Catastale che può individuare e verificare solo un tecnico abilitato che
comparando le pratiche urbanistiche e catastale con lo stato dei luoghi né attesta
la regolarità. Ogni Notaio chiederà infatti al venditore tale dichiarazione di
conformità perché non sono trasferibili gli immobili affetti da abusi edilizi, irregolarità catastali ecc... Solo la Relazione Tecnica redatta da un tecnico abilitato (Architetto, Geometra o Ingegnere) può fugare ogni dubbio e intervenire in modo adeguato qualora vi siano irregolarità!
Visita le pagine del sito dello Studio Tecnico TC Architettura per maggiori informazioni e ricevere consulenza tecnica alla compravendita!
L’importanza della Relazione Tecnica di Compravendita
Nello sviluppo della vendita è quindi di formale importanza la Relazione Tecnica di Compravendita: al momento dell'acquisto/vendita di un immobile occorre che la parte venditrice attesti e garantisca alla parte acquirente, mediante una Relazione Tecnica di Compravendita a firma di un tecnico abilitato, la conformità Urbanistica, la conformità Catastale e l'Agibilità - Abitabilità, del bene oggetto di scambio. Solo gli immobili conformi sono commerciabili. Inoltre la Relazione Tecnica di Compravendita fornisce l'esatta rappresentazione di vincoli, destinazioni, prestazione energetica, regolamenti di condominio, servitù, conformità impiantistiche, ecc.
La Relazione Tecnica di compravendita è fondamentale per accertare che l'immobile non sia soggetto a vizi di non conformità che potrebbero rendere nullo l'atto di compravendita fino a dieci anni dal momento della stipula.
La relazione tecnica di compravendita che redige lo Studio Tecnico TC Architettura è basata e redatta sui riferimenti normativi del codice civile art. 1490 e il 1497 e del Decreto Legge 31 maggio 2010 n.78 art. 29 comma 1 bis. Per redigere una corretta Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica e Catastale lo Studio Tecnico TC Architettura esegue:
- raccolta di tutta la documentazione in possesso della proprietà
- ricerca e acquisizione presso gli uffici urbanistici comunali delle pratiche urbanistiche ed edilizie dell'immobile
- ricerca e acquisizione presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio delle pratiche catastali
- studio e analisi delle pratiche
- sopralluogo presso l'immobile per verificare lo stato dei luoghi con le autorizzazioni rilasciate e la documentazione raccolta
- redazione della versione definitiva asseverata
Tiberio Corsinovi - real estate specialist - Studio Tecnico TC Architettura