Cosa è la Relazione Tecnica di Compravendita?
La relazione tecnica è un documento, redatto da un Architetto, Ingegnere o Geometra, con il quale il venditore dichiara, davanti ad un Notaio, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto di compravendita.
In ogni atto di compravendita il venditore deve dichiarare, consapevole delle sanzioni penali nel caso di dichiarazioni mendaci, che il fabbricato o il terreno che sta vendendo è conforme urbanisticamente e catastalmente.
Un immobile è conforme urbanisticamente quando:
- è stato realizzato con e nel rispetto delle dovute autorizzazioni
- eventuali interventi edilizi succedutesi nel tempo sono stati autorizzati
- gli impianti presenti, in relazione all'epoca di esecuzione, sono o non sono muniti di certificazioni
- la destinazione d'uso è quella autorizzata
- non sono presenti abusi edilizi
- i mutamenti edilizie e urbanistici sull'immobile, con valenza fiscale, hanno riscontro nelle pratiche catastali
Un immobile è conforme catastalmente quando:
- le rappresentazioni grafiche catastali coincidono con lo stato dei luoghi
- l’intestazione è coerente con i titoli di proprietà e con i soggetti
- la consistenza, la toponomastica, la categoria, la classe e la rendita sono pertinenti
La conformità Urbanistica e Catastale è un requisito fondamentale affinché un immobile possa essere commercializzato.
Il Notaio farà dichiarare al venditore che il bene che cede è conforme urbanisticamente e catastalmente. Nel caso di dichiarazione non veritiera l’Atto potrà essere annullato e le parti potranno ritrovarsi coinvolte in complessi contenziosi con risvolti anche penali.
L' acquirente potrà rivalersi sul venditore, fino all'annullamento dell'atto, qualora, anche a distanza di anni, emergessero difformità e/o irregolarità.
Il venditore per dichiarare con certezza la conformità del proprio immobile consegnerà al Notaio una Relazione Tecnica di Compravendita redatta da un tecnico abilitato (Architetto, Geometra o Ingegnere).
Il tecnico abilitato, previo accurate indagini e verifiche, attesterà la conformità urbanistica e catastale dell’immobile in modo che il venditore potrà serenamente rilasciare in atti le necessarie dichiarazioni.
Per accordi tra le parti la Relazione Tecnica di Compravendita potrà essere a carico e/o commissionata dall'acquirente anziché dal venditore. In tal caso la dichiarazione finale di conformità sull'Atto di Rogito sarà ugualmente rilasciata dal venditore il quale risponderà di dichiarazioni non veritiere.
Qualora la Relazione Tecnica la rediga il tecnico del venditore anche l’acquirente potrà incaricare un proprio tecnico per verificare la conformità dell’immobile che sta per acquistare.
Una completa Relazione Tecnica di Compravendita attestante la Conformità Urbanistica e Catastale si deve comporre:
- raccolta di tutta la documentazione urbanistica e catastale, compresi i titoli di proprietà, in possesso dei venditori
- ricerca e acquisizione presso gli uffici urbanistici comunali delle pratiche urbanistiche e edilizie dell'immobile (permessi a costruire, abitabilità, concessioni, condoni, sanatorie, DIA, SCIA, ecc.)
- ricerca e acquisizione presso gli uffici dell'Agenzia del Territorio delle pratiche catastali (planimetrie, mappe, visure, elaborati, ecc.)
- studio e analisi delle pratiche acquisite
- sopralluoghi presso l'immobile per verificare lo stato dei luoghi con le autorizzazioni rilasciate e la documentazione raccolta
- redazione della Relazione Tecnica di Compravendita completa di asseverazione del professionista e di copia degli estratti documentali.
La Relazione Tecnica di Compravendita redatta da un tecnico abilitato è l’unico strumento che riduce il rischio d’incorrere in trasferimenti di immobili non regolari perciò privi di valore commerciale, di rilasciare o accettare dichiarazioni in atti non veritiere, d’imbattersi in contenzioni civili e penali, di subire l’annullamento di Atti con conseguente restituzione dei beni.
La Relazione Tecnica di Compravendita è un documento che molti Notai ritengono indispensabile per redigere un atto di compravendita.
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Studio Tecnico TC Architettura
Tiberio Corsinovi
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